施老師愛開講 – 昆州租房之亂我之見

11/4/2020

專家撰文者:Paul Shih

原文網址:https://www.paulpshih.com/25151299862594523460

身爲眾多華人物業管理經理的啟蒙老師,對於昆州租房市場在新冠疫情與政策不明的雙重打擊下所產生的亂象,我也是與大家一起在面對,也會盡我所能與大家共度難關。今天我想為大家先抽絲剝繭,找出亂象的問題根源,然後探討我們華人物管經理可以怎樣應對。

我知道很多華人不關心政治,討厭政治的鬥爭。大部份的人也都知道我是LNP自由國家黨的支持者,但是很多人不知道我也曾經是工黨的黨員。我秉持的原則一直是「立場可以不中立,言論一定要客觀」。在這次的疫情中,如果有一直追蹤看我的貼文的朋友不難發現,工黨政府做得好的地方我也鼓掌,自由黨政府做得不好的地方我也批評。我覺得這個時候不是搞政治鬥爭的時候,是需要朝野協力共度危機的時刻。但是政策對我們行業影響之鉅,我們不能不去了解背後的政治問題,所以我也不得不先跟大家上門政治課。

3月29日全國首長內閣會議後,聯邦總理自由黨的莫里森總理代表各州州長各領地首長向全國宣佈各州州長會各自實施臨時的禁令六個月內不許房東驅趕遇到財務困難的租客。全國首長這個共同決定在疫情之下是合情合理的,不能ㄧ方面要全國人民留在家中,一方面又把失業人口丟到大街上,危機之下,維持社會安定不製造動亂恐慌,是政府的基本原則。我們必需要理解澳洲的三級政府聯邦制度是各有職權,平時聯邦總理也沒權直接插手憲法授予州政府權力的事務,各州政府是各自為政,這次組成全國首長內閣是曆史首創,各州首長與總理開會協商比較統一的策略來應對疫情與經濟的危機。

我也不去說九位首長裡兩黨席位是怎麼五比四,因爲我也不知道這個決定是怎麼表決的,但是我支持兩大黨派九大全國首長的最後決策,暫時凍結房東驅逐租客的權力。可是由於澳洲的聯邦制度下住宅租賃法是州政府職權,所以總理出來代表宣佈決議到州政府訂出政策法律這個時間差裡,總理是背上了黑鍋挨全國房東的罵。但我們來看看聯邦政府為全國租賃問題上做了什麼?

疫情鎖國之下,經濟受到重挫,百業蕭條就怕大規模失業,澳洲有約三成的人口租房,沒了經濟收入來源要是都上街頭不乖乖留在家隔離,我們的確診人數成長率絕對不會是個位數的百分比。聯邦政府執政黨撒錢撒得比當年他們所批評的工黨還兇,就是因爲重症只能下猛藥,要讓企業撐下去留住員工不讓其失業!$1300億Job Keeper 銀彈,讓我們至少九成以上的租客還沒正式失業。ㄧ些管著幾千套房產的大型物管公司目前要求降租的租客比例約在6-8%,真正有財務困難的約在2%左右。這就是聯邦政府為我們物管行業爭取來喘息適應的機會。隨著時間的推進,疫情若不好轉,封鎖不放寬,失業率會繼續增加,有困難的租客會越來越多。聯邦政府目前的表現合不合格,我想已經反應在總理民調上了。政府的工作就是調節分配社會資源,總會有人不滿意,能有一定的平衡就不錯了。

有些人會問爲啥總理只顧商業物業租賃?因爲商業租賃是以契約法爲主,州政府對於商業租約不像住宅租約一樣有專門的部門管理,有爭議就找律師上法庭訴訟去。而中小企業來說租金跟人事成本是最大支出,要幫助中小企業存活下去留住員工,在疫情過後能夠東山再起,就是聯邦政府優先的考量。所以聯邦政府有制定出房東與租客的協商框架與標準,大家一起撐過去才有未來,不然公司倒光員工失業房東們的店鋪辦公樓照樣空租。

住宅租賃法律都是由各州政府管轄制定,所以全國首長內閣會議達成共識後,就由各州自行研究政策與修法。我們昆州跟其他州不同,州議會沒分上議院下議院,佔了多數席次的執政黨可以任意通過修法,不用上議院再通過。昆州目前由工黨執政,而下次的州大選是訂在今年的十月。昆州的LNP自由國家黨作為反對黨,是無力阻擋法案的通過,只能做一個監督鞭策提議的作用,如有不合理的州政府政策就要在媒體前批評提出不同意見,透過民意輿情來給執政黨施加壓力。

如果有注意到這幾週以來昆州工黨政府的媒體發佈會,一直都是由州長帕拉夏帶頭出來向全州人民講話。州長帕拉夏在工黨內部是屬於比較溫和親右派的,工黨不成文的默契是讓比較靠近中間路線右派領袖當州長,這樣大多數選民也比較能接受。一直以來帕拉夏州長都被批評為過於軟弱無能,但是這幾次在危機下的媒體發佈會,看起來像是鄰家大媽的帕拉夏州長的表現我都要為她鼓掌,很有穩定民心的作用,給她自己加了不少分。

但是明眼人都知道昆州工黨真正大權在握的其實是黨內偏激進左派的副州長Jackie Trad,她一個人同時坐上第二把交椅(副州長)跟第三把交椅(財長)就知道她在黨內的實權地位。她在黨內的勢力龐大,但是她的選區South Brisbane卻是個非常危險的選區,如果今年十月大選她在自己的選區內落敗,她的權柄會盡失。South Brisbane選區原本是屬於前工黨州長Anna Bligh,她在2012年帶領工黨慘敗輸的剩七席後,辭職以示負責,她的選區就由Jackie Trad補選上位。South Brisbane這個選區綠黨的支持率向來不錯,2017年州大選時,Jackie Trad 首選得票率只有36%,綠黨候選人以34.4%緊追第二。若不是LNP決定在這個選區內配票給工黨而不是綠黨,Jackie Trad在2017年就下台了。即使在配票後,工黨在該區的支持率還是下跌了10.2%,真的是險勝。為什麼LNP會決定配票給大敵工黨呢?因爲綠黨的政治理念比工黨還左還偏激,LNP是寧可便宜工黨也不會配票給狂熱激進的綠黨的。今年三月市府選舉,綠黨由於頂著「環保」的招牌,從自由國家黨與工黨手上又搶下不少票,Jackie Trad 自然不得不擔憂綠黨把她給趕下台。

South Brisbane 這個選區的租客比例高達64%,在租客熱度榜上排於榜首,所以爲了保住自己的席位,Jackie Trad知道討好租客是她第一要務,South Brisbane的房東許多都是海外、其他州、其他區,根本不會影響她的選票,所以從兩年前她險勝後就開始籌劃租賃法的改革,號稱要讓租客能把租來的房子當自己的家,推動要讓租客可以不經房東同意養寵物等。如果大家害記得當初我號召小區經理與房東們填問卷、寫連署信,都是在反對她在暗中推動的不公平、偏向租客的改革。媒體上找找,只要涉及租客的新聞,她都能搶了住房部長的風頭版面,抱著條狗嘴對嘴親吻,表示悍衛租客養寵物的權力!

所以在工黨州政府要宣佈住宅租賃政策修法時,我ㄧ點也不奇怪副州長Jackie Trad能把州長踹一邊去親自上陣向租客宣佈「德政」,要讓租客選民看到是誰在保護租客權益!這一切都是為了十月份州大選保住她自己的大位。她以她財長之尊的便利,在州政府都還沒有宣佈那$2000緊急補助時就在自己的臉書上貼文跟租客們說有困難找她的辦公室,她能幫忙!我都還幫她轉發了呢!心想最好租客打爆她的電話!有這樣一位之前就對住宅租賃法改革一意孤行的幕後推手,在疫情下州議會休會反對黨無法監督制衡,掌握戰時大權的她想怎麼改就怎麼改,我們昆州的住宅租賃法將會一面倒向租客。

當然,她對房東也要意思意思以示公正,所以財長大人玉手一揮,免除了房東業主們三個月的土地稅,並可遲繳土地稅三個月。表示房東們可以拿走不謝,有給你們顆甜棗了。這個「恩典」一看就知道財長大人有多麼的不上心,百分之七十以上的地產投資者只有那麼一套投資房,以中位房價都不到$60萬的布市來說,根本這些爹媽級的一般投資者根本就沒有付過土地稅。最需要幫助的普通房東等於一點好處都沒有!還好意思號稱給予房東$4億的補貼!這四億全都是從最有錢的大地主上少收的,真正受害難過的房東是一塊錢也沒省到。

她保護租客人權隱私是方方面面設想周到,我們物管經理審核個租約申請都還能要求要看僱主信、薪資單、銀行對帳單等;我們房東要跟銀行申請困境遲繳利息都還要提供些證明;怎麼到了租客要申請減租連要看個失業或收入大跌證明都不能看了?不許趕租客我們認了,說不讓租客累積負債、不讓租客因爲疫情影響上黑名單、讓租客可以拒絕房東跟物業經理的進入等等,照顧爹娘都沒她周到!

如果去看昆州政府The Hub網頁,就可以看到工黨政府諮詢的對象組織主要是Tenant Queensland,這個租客公會。這個租客公會當然是幫租客著想,他們網站上就寫明了教租客如何砍租,提議應該把平均租金降到$121ㄧ週請房東去冬眠…睡得著才怪!房東心寒到凍死比較快!不然就說是建議以租客收入的25%來付租金!這次許多工黨租賃政策都看到租客公會的影子。

我連夜與多個自由國家黨的州議員連繫,因爲工黨暫停議會,他們都要到4月22日州議會重開第一天才能看到工黨修法的細節,我已經給他們多個可以質疑的點。可是就算自由國家黨全票反對,也無法阻擋修法通過,只是白白得罪租客群體。

工黨修法在副州長全力護航下一定會過,我們物管經理與房東只能靠自己自救來想辦法了!工黨州政府規定談判不成就要RTA介入協調,我的建議是遇到有誠意真困難的租客我們幫他們跟房東溝通協調降租,曉之以情動之以禮,讓雙方明白彼此難處,各退一步。沒誠意談判,混水摸魚沒事也想減租的租客,就全推給RTA協調,讓RTA去驗證租客是否真有困難。4月22日前要讓RTA工作量難以承受,那RTA自己會去跟政府說妳這方法根本不通!

我們業主房東物業經理不要意氣用事,社會大眾總是同情弱勢,在他們看來租客才是弱勢,房東業主們叫囂著要免稅免利息給補助,不會有輿論支持,我們要找出我們那些失業的收入大減的靠租金過活的普通房東們,讓他們去向議員們媒體們訴苦抗議。讓一般大眾明白,我們大多數房東貸款壓力都很大,平時負扣稅都等於是補貼著租客住在出租物業裡。

要聯邦立即撒錢給房東不現實,投資本就有風險,股市大跌被套牢的股東們也沒有政府救濟,房東在能夠延付利息沒有立即失去財產風險的情況下,聯邦政府只會讓我們戒急用忍,先讓州政府施爲。但我肯定聯邦政府不會看著房地產市場崩潰的,最後還是會來救市救銀行救經濟。

我不認同學習租客公會ㄧ樣提不合理要求,政治是妥協的藝術,在這個需要全國共體時艱的時候我們不可能沒有損失,要求政府爲所有損失埋單。我們要爲房東業主爭取權益要合情合理,有一定的讓步但也要有一定的底線。我們要幫忙解決問題,而不是製造問題。我們的選票數不如租客,我們應該是要集思廣議完善政策漏洞。

我們需要確保談判期間新租約達成前的欠租還是租客的責任,不能租客ㄧ點損失都沒有。目前昆州政府促使房東與房客坐下來談判的政策對房東太不公平,我們要想怎樣做才能讓房東跟租客都願意合理的來達成共識,不是讓租客付想付的租金或不付租金等協調。

我們華人房東業主跟物業經理在這個時候,建議不要帶頭搞啥連署抗議,我們可以去參與主流的連署。業界有REIQ有ARAMA,是會員的請公會做主。讓我們小區的洋人房東也ㄧ起向州議員們抗議。我不希望華人房東小區經理被貼標籤被媒體曲扭對待。

我們華人小區物業經理是面臨極大的考驗,目前是遇到了危機但也是轉機,我們在這個艱難的時刻如果能與我們的房東建立起共患難的情誼,展現我們的專業幫助我們小區的全體住戶,相信疫情過後我們管理小區ㄧ定更順利,Letting更難掉。這是我們表現的最好時機!

最後,我ㄧ個人實在是無法一一私訊回答成百上千學生的問題,只能夠把大多數的人的問題都寫成文章統一回答,希望遇到問題的物管經理們能夠先看我的網站www.paulpshih.com 與關注我的微信朋友圈,在各大物業管理群裡討論互助,看州政府的https://www.covid19.qld.gov.au/the-hub 網站或找RTA,學習尋找答案。我希望我能盡可能的用我閒餘時間幫助更多的人,而不是一對一的聽學生抱怨訴苦自己遇到的一般問題。我也需要時間給我的家庭,也需要完成我做公益的承諾,如果打電話給我我請您去看網站,或私訊我我沒看到,請勿見怪,因爲我真的看不過來了。

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