物業管理的割喉價格戰

專家撰文者:Paul Shih

原文網址:https://www.paulpshih.com/25151299862594523460

無論是哪個行業,從來都不會缺少發起價格戰的競爭者。在我從事房地產業的十六年來,我也沒少遭遇到以超低固定佣金搶生意的Go Gecko、Purple Brick之流,但最後他們自己都撐不下去。打價格戰通常是殺敵一千自損八百,直到把對手都逼出局後才能夠一家獨大。但是當一個行業有成百上千家競爭對手時,打價格戰也沒有想像中的容易。

我們昆士蘭的物業管理行業佣金與澳洲各地比較起來,是比上不足比下有餘。昆州小區經理的佣金通常在8% +GST左右,正規地產公司的出租管理佣金大約是7.5% +GST。我曾經聽過一個專賣出租管理權 Rent Roll的仲介說過,如果一家物管公司的佣金低於 7%,它的生意是不值得購買的。但是從我遍布昆州東南區的小區經理學生得知,現在的競爭越來越激烈,佣金不斷下殺:7%、6%、5%,原本聽到覺得最低的是每週固定管理費$25,最近更是常在臉書上看到某D公司每月固定管理費$100的廣告。這樣的割喉價格戰也引起了我不少小區經理學生的擔憂甚至是恐慌。

如果忽然出現一家餐廳強打 $10 吃到飽,是否所有的餐廳都會受到影響?米其林三星餐廳就從此生存不下去?反正都能吃飽?

自從$10快剪出現在各大購物中心後,所有的理髮廳美容院都只能關門了嗎?至少我因為上次被個 $15理髮師剪到不敢出門一個月後,再也不敢隨便相信以便宜取勝的理髮師。

任何生意都是以營利為目的,不能虧錢長期打價格戰。低價出擊,要嘛是打開市場後再增加收費項目;要嘛是要壓低成本偷工減料。

物業管理公司最大的成本是人事薪資,一個物管經理的平均工資在一年 AU$51,000 (最低$41,000~最高$72,000),資深的物管經理年薪最高可以達到 $84,000。一個物管經理過去平均要管100套至150套出租房,現在有許多公司甚至要求一個物管經理要管到200套出租房。這主要除了公司要壓低人事成本之外還有因為科技的進步,許多的電腦軟件為物業管理節省了不少時間。以平均租金每週 $400來說,7%佣金一年是 $1456、8%佣金一年就是 $1664。讓一個 $51,000年薪的物管經理管100套,每套成本$510,佔佣金收入的30%~35%。如果讓同一個物管經理管到150套,每套成本就下降到$340,佔佣金收入20%~25%。所以對一家物管公司來說,如果收的佣金越低,每個物管經理所需管理的出租房就越多。

那麼管一套出租房需要多少時間呢?根據美國的一家機構 Hamlane  2018年的調查,平均每套出租房每個月會需要房東花4小時來管理,這樣一年就需要48小時。如果每六個月都需要找新租客,大概又要再多花 48小時,所以管理一套房產一年需要 96小時。但該機構表示,如果使用了最先進的電腦軟件,最多可以把時間壓縮到每年18小時。

我以比較合理的每套房產每年需花費 24小時管理來計算 (除了廣告、帶看、收申請、簽租約、回應維修要求跟安排維修、收租、記帳、會計等上圖提到的工作之外,加上審核租客、調查租屋歷史、定期檢查寫報告、打電話、回Email、追租、上法庭等工作),一個物管經理一年其實只能工作 1920小時,那他/她其實也只能管 80套。只要管多了,要嘛每一套能花的時間就變少了,要嘛就是有許多該做的事少做了。我們最常發現的就是許多物管經理該做的定期檢查沒有做,因為這個最花時間!發RTA Form 9、開車往返、進去檢查拍照記錄、回去寫報告發給房東,每三個月就至少要花一小時以上。

所以對於低價競爭的對手,我通常會向房東表示我們實際能夠花費在每套房產的時間就有很大的區別。您是希望成為我們 70位房東客戶之一,還是對手的150~200位房東客戶之一?

我們再來比較一下房東實際「節省」的費用與獲得的服務。

以收費最低 $100 固定月費的D公司來做比較,一年就是 $1200的管理費。我們家小區平均週租 $360,8%的佣金一年下來就是 $1,497.60。算我們差別一年 $300好了,每週就是差別 $5.77。但是如果仔細看看 D公司的收費,每次找新租客需要收 $1000!我們只收 $100廣告費加上$360的出租費 (Letting Fee),就算D公司還能夠送第一年的房東保險,也不過價值大約$300。我們同樣每年換一個租客的話,D公司收費 $2200,我們收費 $1497.60 佣金 + $360出租費 + $100廣告費 + $96 月雜費 = $2,053.60。當然如果我們小區的租金在 $400以上的話,我們就會比D公司貴了。可是我們就算比別家公司貴!作為一個住在現場、七天二十四小時待命、隨時能夠處理租客緊急問題的小區經理來說,我們的加班費難道還不值價差?

房東其實是在做出租房屋給租客的生意的,我們物業經理可以算是房東這門生意的「掌櫃」。

租客要上門選擇房東的房子來租,也要看看物業經理的服務,才會決定要不要來付房東要求的租金搬進來住。任何一個「正常」的租客都應該會優先挑選專業、服務好、就近管理的物業經理。尤其是如果有住在現場的小區經理,若非心裡有鬼,一定會優先選擇跟小區經理來租房。換位思考一下,您是租客難道您不想要能在下班時間、週末也都更容易能找到您的物業經理?有緊急問題、把自己鎖在門外時,聯繫小區經理比較方便還是要跳仲介的語音信箱?

我們家第二個小區當時剛接手時就同時有許多空租的房子,外面仲介帶來的租客看到有小區經理的小區,也通常會來詢問是否能向小區經理租房。等到我們全部都出租完畢後,外面仲介所管的房子還多空了快一個月才找到租客就是最好的證明!不用說一個月空租的損失,就算是一週空租也不值得冒險選擇一年便宜不到三四百塊的仲介吧!

小區經理就好像是居委會代表一樣,鄰里之間有甚麼問題,總是小區經理能更早得到風聲。一個就近管理的物業經理每天幫我們看著我們的房子,盯著小區進出的人與車,有甚麼可疑行為就能即早發現!根據Australian Institute of Criminology的數據,2016-2017年全國就發現 436家生產毒品的場所,63.9%都是在住宅區,昆士蘭是全國最多的地區。昆士蘭警方的報告上說,每天都能找到一家,而起大多數都是出租房!即使警察能移除所有生產毒品的設備,長期受到毒氣汙染的房子會對後來的住戶造成健康上的危害!很多時候房東需要更換牆體與地毯,才能夠除去有害的汙染,這可是成千上萬的花費!這也難怪人家都說「便宜的最貴」!

我們一方面要向房東們說明「一分價格一分服務」一方面也要確實做到更好的服務。如果我們光是收費比別人貴,服務卻沒有比別人好,那麼生意被別人搶走我們好像也只能怪自己了!只要我們能證明我們的服務物有所值、物超所值,我們的收費就一點都不貴!

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