BCCM Act 1997 昆州小區物業法律的改動

專家撰文者:Paul Shih

原文網址:https://www.paulpshih.com/25151299862594523460

2020年9月29日昆士蘭總督簽署通過了對 Body Corporate and Community Management Act 1997 (BCCM Act 1997) 下面五大模組的實施細則的修訂,如有失眠的同學可以晚上點選閱讀。

·  Body Corporate and Community Management (Accommodation Module) Regulation 2020

·  Body Corporate and Community Management (Commercial Module) Regulation 2020

·  Body Corporate and Community Management (Small Schemes Module) Regulation 2020

·  Body Corporate and Community Management (Specified Two-lot Schemes Module) Amendment Regulation 2020

·  Body Corporate and Community Management (Standard Module) Regulation 2020

政府網站上有對於 Standard Module 的實施細則改變做出總結,而其他模組例如 Accommodation Module等地改變也都是大同小異。沒有甚麼出乎業界意料的重大改變,只是讓這個二十幾年前的法律與時俱進一下。這個法律的修改將從 2021年3月1日開始實施,給同學們一些學習適應的機會。

施老師替大家總結翻譯一下這次BCCM Regulations法律的改變,希望做小區經理及賣公寓排屋的同學們認真學習,在業委會面前好好的表現!

在業委會行政事務方面有五個比較重要的新規定:

  1. 在業委會進入任何合約 (包括保險) 之前,業委會經理及小區經理必須申報任何佣金、回扣跟任何其他好處。
  2. 隨著保險費越來越貴,業委會可以超過業委會花費上限購買保險,只有在超過重大花費限制時必須提供兩家以上的保險報價。在AGM上也要報告如有保險仲介的介入。
  3. 現在業主名單 Body Corporate Roll 可以包括 Email作為通訊地址,只要有給業委會Email地址,就表示同意透過Email接收任何來自業委會的文件通知。業委會可以決定親自送到、透過郵件或電子郵件或透過網站登入自行下載的方式來發送所需文件。
  4. 原本應該發給業委會秘書長的文件現在都可以改為在業委會的同意授權下交給業委會服務經理來收取處理。
  5. 過去業主如果是新買進成為業主、簽六個月或以上的長約、委託物業經理出租房產、中止物業經理的委託或被銀行沒收了房產都要在兩個月內用BCCM Form 8通知業委會更新業主名單,但現在變成一個月內。(沒有這麼做的懲罰是 20 個罰款單位約$2611,雖然從沒聽說有人被罰過,但還是建議提交,業委會需要在收到表格後14天內更新業主名單資料。)

新法律對於業委會選舉的改變

對於兩公婆一起佔據業委會席位而頭痛的小區經理們,好消息來了。對於同一套房產的共同擁有者不能夠同時成為業委會委員!除非業委會都沒人想當委員連最低要求的三席都湊不齊、或者他們擁有不只一套在小區內的房產,不然同一家庭、手持業主委託書的人、或者是同一房產的聯名業主不能同時擔任委員。

對於三套房以上的小區卻只有三人以內的業主,應該分配職務擔任主席、秘書長、財務長,如果爭執不下,三人就同時擔任所有職位。

只要業主大會通過提案,業委會也有系統能處理電子投票 (能拒絕不合法投票者跟重複投票者、僅限於秘書長收取投票、能不記名投票),就可以用電子投票選出業委會委員。

如果業委會委員選舉提名沒有達到業委會委員人數上限,主席必須在業主大會上現場要求提名補上委員人數。七戶以上的小區的業委會委員人數上限就是七席,除非是多層式的分契式產權法人團體才能決定提高最高委員人數至十二人。這個改變是為了鼓勵更多人參與業委會而不是讓少數人把持。

業委會可以透過開放式投票決定由業委會服務經理取代業委會,但是需要以Special Resolution的方式通過。

業委會委員不得從小區經理或者任何服務提供商獲得任何直接或間接的好處,除非業委會通過授權或者是正常服務以市價的提供,以避免委員們「受賄」有所偏向。這個新規定就讓小區經理「收買人心」的一些做法受到了限制。不過我相信華人朋友們在甚麼叫「賄絡」跟甚麼叫「人情往來」應該很有經驗,手段不要太直白就是了。

新法律對於業委會開會的改變

如果一位業主想向業委會提案,可以透過親自遞送、郵寄或電子通訊。如果該項提案不屬於業委會限制職權範圍、跟法律或住戶公約或已通過提案有衝突、或提案本身就非法或無法被執行,業委會不得自行做出決定。如果業委會可以做決定,必須在收到提案的六週內做出決定,除非書面通知提案方要求合理的延期 (最長再六週)。如果業委會在時間內不回應通知,可視為提案沒有被通過。

如果這個業主在過去十二月內曾經提過相同的提案或有提了六個以上的提案,業委會可以通知業主拒絕受理該提案 。

業委會的委員們及業主、業主代表們只要業委會同意就可以透過電話或視訊等方式出席。業主或業主代表們想出席業委會開會需在開會前24小時以書面方式向秘書長提出要求。

業委會委員如果欠物業費未繳,或者是指派他們的個體欠費未繳,該委員就沒有投票資格。

業委會可以不透過業委會開會來做決定,只要秘書長或多數委員授權者將提案寄給所有的委員及業主。委員們必須在21天內以書面的方式回覆秘書長。緊急狀況下的決定可以只通知委員們。投票結果需要通知全體委員及業主,並在下次開會時追認。

新法律對於業主大會開會的改變

如果有兩個或以上的提案是關於同一件事,業委會需要將這些提案以「同系列提案」的方式列於議程中。同系列的提案被通過後,如果只有一個被通過的提案就照案執行;多個被通過的提案就以最高票的提案執行;如果有兩個同樣最高票被通過的提案,就以最少反對票的那個提案執行;如果票數還是平手無法決定,可以擲硬幣或抽籤決定 (沒錯,法律這樣寫!) 同系列提案必須要在議程上給予解釋說明如何處理,詳細怎樣寫解釋我就不說明了,反正是業委會服務經理的工作。

業委會也能以Special Resolution提案通過修改業主大會法定人數,例如把需實際出席人數從兩人減至一人,將法定投票人數從25%降到最低10%或之間。業委會也可以透過Ordinary Resolution通過讓視訊出席者當作是實際出席者 。

每個人只能持有一戶的Power of Attorney授權書,除非多戶是同一業主或這個人是業主的家人,或者是買家根據法律 Sec 211或219給了授權。

業委會也可以透過Ordinary Resolution通過合規定的電子系統投票。

第二次業主大會的議程裡必須包含委任專業人士準備建築結構問題檢查報告。

開發商也有一系列的新文件必須要提交給業委會,必須同時給紙本跟電子版。

總之,這次的BCCM修法沒有啥太有爭議性的內容,之前我唯一覺得有爭議的內容在我與BCCM Office 的上任Commissioner提出意見後,這次也改得可以接受了。所有關於這次修法的細節有興趣的同學們可以到州政府網站去詳細閱讀相關資料。

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