帶你走進物業管理行業(二)- 購買物業管理權基本流程

上回初步介紹了物業管理權,讓大家對它有一個基本概念。可是,購買物業管理權所涉及的金額確實不少,所以我還是強烈建議大家該做的審計步驟千萬別省略。下面為大家介紹購買時的基本程序:

1.     會計審(financial verification

在看中生意並簽訂合約後,此生意須由銀行指定的專業物業管理權審查會計師來審計過去12個月的淨收入。因為物業管理權收入相對其他行業穩定, 而且收入中很少有現金交易, 所以生意的波動度並不大,澳洲當地銀行評估貸款時,只要求最近12個月的財務數字,作為評估標準。

2.     法律文件審(legal due diligent

物業管理權生意需要由銀行指定的專業物業管理權律師來審查所有合約內容。簡單來說, 購買物業管理權等於購買下列合約:小區經營合約(caretaker agreement), 小區租賃管理合約(letting agreement)及房東委任租賃合約(property appointments)。

小區經營合約內會詳述此份合約的年限, 小區經理責任與義務, 每年工資金額以及每年薪水上調幅度等。因為是合約規範, 除非購買此生意小區經營者違反合約規定, 否則依法小區需定時支付小區經理工資。所以購買小區經營管理權, 等於購買這些合約及內容的保障。律師會審查過去的會議記錄,確保過往所有流程紀錄符合法律規定, 避免購買者權益受損。

3.     房屋結構及病蟲害檢(building and pest inspection

物管管理權購買的基本是一個房子加上一門生意,房子的部分如同一般房子買賣,買家有權利聘請專業的檢查人員針對房屋結構及病蟲害檢查。

4.     銀行貸款審查

結合上述所有的審查,銀行將匯總所有材料,並指定物業管理權專業估價師進行估價,接著銀行會依照個人的財務狀況提供貸款來購買此門生意。我提醒大家最好在購買前就先詢問好貸款額度,畢竟個人財務狀況不同,銀行批款成數可能也會有影響,避免銀行貸款審查時,出現與當初預期的落差。

5.     物業經理面試

一旦上述所有條件皆符合後,完成購買程序前的最後一道手續即為與業委會成員面試。買家需提供個人簡歷,推薦信以及物業經營執照以及其他訓練證照後由小區物業委員會進行面試。除非此買家有不良紀錄在案(如犯罪紀錄或破產紀錄),物業委員會不可不合理的拒絕買家。

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