帶你走進物業管理行業 (三)- 細看物業管理權型態

物業管理權有不同形態,你對它們的了解又有多少呢?讓我在這裡逐一為大家講解。物業管理權型態大致可分為三種:

1.    Permanent Letting 長租型管理權

長租型管理權可以說是入門型的管理權,也是一般買家進入此行業的首要選擇。此型態的管理權,主要租約期限為六個月以上,工作性質除小區的公共環境維護外,還為小區內的投資業主尋找及代理租客管理的工作。

這類型態的管理權除非較大項目(上百戶單位以上), 通常一般合約上並沒有固定的辦公時間,電話聯繫為主要辦公方式,相對工作亦為彈性,而非朝九晚五的固定時間在辦公室工作。

從收入面來看,長租型管理權收入穩定,小區經理的出租業務也不像短租型的管理權 , 需要相對的業務開發技巧以及頻繁的旅客(租客)搬進搬出,因而辦公室前台的工作量也相對較少。但同樣的和短期出租比較起來,每個單位的營收也比較少。

2.    Short Term Letting 短租型管理權

短租型管理權可以簡單分為兩種:度假型的管理權(holiday letting) 以及商業客戶型的管理權 (corporate letting)。度假型的管理權主要的客源都是以來觀光的為主,而商業客戶型的管理權主要的客戶來源都是來進行商業活動的出差人士,所以地點主要都會集中在市中心。

短租型的管理權在運行模式上有如酒店管理,經營者也是透過將房間出租後賺取佣金及服務費,所以經營的好壞和收入息息相關,經理在業務擴展及廣告部分要比長租型的管理權多花費心力,以確保房間的使用率維持一定水平,為房東帶來最大利益, 但同樣因為有較多項目要管理例如租客,清潔等,所以經營短租型管理權的生意,相對有機會賺取更高的收益。

短租型的管理權最大的優勢是收入相對可觀。一般短期出租幾天的租金遠遠大於長租型的周租。故在佣金上,經理的收入相對比長租型來得高。另外短租型有許多附加服務的收入,例如加床、清潔、廣告等等,所以通常每間短租型的單位房可為經理帶來較高的收入。

3.    全新的物業管理權 (Off the plan)

無論長租型或短租型,更有許多有經驗的小區經理喜歡購買全新樓花的管理權。我不建議完全沒經驗,首次購買的買家投入這塊市場。畢竟全新的管理權的年收入是用預估值來推測,所以在貸款上,銀行要求相對嚴格。簡單來說,無論是保持收入或者經營部分,都需要豐富的經驗在最短的時間內使整體小區租賃業務上軌道, 相同的,有些開發商也不會接受沒有經驗買家經理的合同。我建議首次購買這個生意,還是從已經完成的生意中接手,相對風險比較少,也可循序漸進的成長積累經驗值。

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