帶你走進物業管理行業 (六)- 工資高 vs 出租比例高;排屋 vs 公寓,哪個比較好?

物業管理權選擇:工資高vs 出租比例高,哪個比較好?排屋 vs 公寓,哪個比較好?

在買家一開始找尋物業管理權生意時,這兩個問題,應該可列為我最常被問到的問題。到底長租管理權工資高的生意比較好?還是出租比例高的比較好呢?到底排屋好?還是公寓好?哪個適合新手呢?

图片

基本上,這個問題就像問說,生女孩好?還是生男孩好?其實不是好不好的問題,而應該是據了解這對比,有何異?有何同?了解之後才能選擇哪個適合自己。所以我常說,哪個比較好,適合自己的最好。

那我們就來分析下這些有何不同?

高工資 vs出租比例高 (Remuneration vs Letting Pool Ratio)

之前有文章介紹過管理權的收入主要來自於兩方,一個是工資(源於caretaker agreement), 另一個就是letting income (源於letting agreement)。所以工資與租賃收入等於天平的兩端組成整個收入。工資高低有幾個組成因素:小區的大小,新舊,每年調薪幅度等等,都可能造就成一個小區的薪資高低,但最重要的薪水高與低,不是看他的絕對數值,薪水主要與小區總體戶數量有直接關係。假設兩個全新的小區,一個有30戶,那工資大概就3萬左右,另一個有100戶,則工資大概有10萬左右。畢竟工資主要的工作範疇就是小區整個caretaker公共事務,愈大的小區,則有越多的公共事務,也有更多的戶數繳付物業費,所以工資的高低,與是否有更多的設施,其實沒有太大的關係,他主要的連結就是整體戶數。同樣的,新舊小區在工資上也是另一個造成迥異的因素。小區的工資,每年一般會按照CPI調漲,但也有早期不同的合同,有不同的設定標準,另一個就是屋齡較老的小區,維護工作相對也會比新小區,更多要注意和聯繫的保修的,這也是為什麼屋齡較老的小區,同樣的大小,但相對工資會比較高的主要因素。

图片

另一個出租的收入的變化,更是可以直接聯想由不同的大小,或者同樣的大小,不同的位置,都會造成租賃收入的不同。想想~同樣區域的兩個小區,一個小區有30戶出租,另一個小區有80戶出租, 哪個收入高呢?無庸置疑,必定是80戶的出租有更多的收入,但相對有更多工作。

另外同樣都是30戶的小區出租戶數,一個在市區,平均房價租金$500,另一個在郊區,平均房價租金$350,哪個租賃收入多呢?這個問題應該也很容易理解高租金相對租賃的收入會較高。所以即使在市區管理的戶數比較少,但租賃收入卻等同郊區更多的管理戶數。

好啦~那~回到我們的問題,到底高工資好還是高租賃好呢?如果一樣的年收入,高工資代表這個小區的公共事務比較多,租賃管理比較少,簡單來說,自住的業主比較多,工作部分會比較著重在caretaker部分。而高租賃的小區,表示這個小區幾乎都是投資客,小區經理的工作著重於出租業務及租客管理。所以這是完全不同的管理型態,就像男孩要學足球,女孩要跳芭蕾,到底學足球好,還是芭蕾好,相信這麼比喻你們就可以了解,不是那個物件好,而是你想選擇什麼樣的工作形式。

排屋 vs 公寓 (Townhouse vs Apartment)

管理權的小區大部分可以區分為排屋或者是公寓兩種型類,這兩種是最多的strata title也就是共同持份產品。當然也有一些較小類別的如老人院,因為選擇較少,我們就先著重於排屋與公寓的比較。

我這十多年來發現與買家會談的經驗,大部分的客戶通常會問我,是不是公寓比較輕鬆,沒有大片的花園綠化工作,也不用在夏日在陽光下曝曬,所以首次入行,是否選擇公寓比較好?

的確~排屋通常平地面積較大,所以小區的綠化及花園,泳池等等,是有一定的工作量,尤其我們在這燦爛的陽光之州,昆士蘭,那夏天,可能早上8點已經開始快中暑的感覺。可是,雖然沒有這麼大片的綠化工作,但相對的,公寓的主要工作是清潔工作,例如大堂門面的玻璃門,地板,樓梯間,電梯內,每層住戶門口公共區域,地下停車場等等,當然有些大樓也是有泳池,BBQ等公共設施,所以我覺得這兩者最主要的是因為工作量的不同,倒沒有哪個比較容易與困難區分。

图片

畢竟回到我們一開始說的,物業管理權有些是購買一間經理房加上一個生意,所以除了評估生意本身,還有評估我們想居住的地方以及這裡居民的背景等等都是考慮一個生意是否合適的軟條件,更可能因為買家自己的條件,或者配合家庭需求的因素,有可能家裡人口比較多,只適合住排屋,也有可能因為孩子到市區求學,故而想找市區的公寓生意,所以我會建議是大家理解工作性質的不同,在配合個人情況,進而評估生意。

物業管理權是個兼顧家庭與收入的生意,所以在考慮一個生意時,有覺得的因素在於個人情況,我會建議大家不是只是詢問『有沒有好生意,可推薦?』但好生意的定義,在於每個人都不同。如果大家有興趣想了解購買物業管理權,可以和我聯繫,我可以透過對您的情況了解,為您分析,要怎麼篩選適合您自己的物業管理權生意。

歡迎關注ShineRealty信地產物業管理權介紹,如您有任何問題,歡迎和我們聯繫。

图片

電話:0423 566 566

網站:www.shinerealty.com.au

微信:celine-shine

Leave a Reply